בפני כב’ השופטת אביגיל כהן
התובע:
יוסי ישראלי
ע”י ב”כ עו”ד וסטמן ועו”ד ד. קרטיס
נגד
הנתבע:
משה אהרוני
ע”י ב”כ עו”ד גדי זילברברג
פסק דין
1. האם זכאי התובע לקבל דמי תיווך מהנתבע בגין רכישת מקרקעין בגבעת שמואל?
התובע, העוסק בתיווך נדל”ן באמצעות עסקו “יוסי נכסים – תיווך ייעוץ והשקעות נדל”ן”, הגיש תביעה על סך 5,568,000 ₪ נגד הנתבע וזאת לקבלת דמי תיווך.
2. רקע עובדתי:
ביום 28.3.11 התקיימה פגישה בביתו של מר דוד אפל (להלן: “אפל”) בנוכחות הנתבע (להלן גם: “אהרוני”), התובע (להלן גם: “יוסי”) וכן הגב’ קרן מורשטיין, מתווכת נדל”ן העובדת בשיתוף פעולה עם יוסי.
הפגישה בין אפל ובין אהרוני תואמה ע”י התובע.
בטרם נכנסו אהרוני; יוסי וקרן מורשטיין לביתו של אפל; חתם אהרוני על מסמך “הזמנת שירותי תיווך לקניה ו/או השכרת נכס מקרקעין”.
בסעיף “הערות” נכתב בכתב יד: “עסקת נדלן דודי אפל קרקעות” ובתאור “רשימת הנכסים” נכתב: כתובת “גבעת שמואל קרית אונו” מחיר מבוקש 90,000,000 ושם הבעלים “דודי” (אציין כי הנתבע טען בתחילה כי נכתב “גבעת שזיף” ולא “גבעת שמואל”; אך נראה כי טענה זו נזנחה ואין חולק על כך שמדובר בקרקעות בגבעת שמואל).
בדבר תוכן המידע שנמסר ע”י יוסי לאהרוני לפני הפגישה וכן בדבר תוכן הדברים שנאמרו באותה פגישה קיימת מחלוקת עובדתית בין הצדדים.
אין חולק על כך שלאחר הפגישה בביתו של מר אפל, נפגשו עורכי דינו של אפל ועורכי דינו של אהרוני ובסיומה של אותה פגישה, הוצא מכתב לעו”ד ארז חבר, מנהל מיוחד לחברת מגדל הזוהר לבנין בע”מ שכותרתו: “הצעה להבראת חברת מגדל הזוהר לבנין בע”מ (בפירוק) (“החברה”) [נספח ד/1 לתצהיר התובע].
על ההצעה חתומים עו”ד שלו – ב”כ אפל ועו”ד רייסנר – ב”כ אהרוני.
ההצעה היא להבראת החברה; וכוללת הצעה לכיסוי חובות החברה לנושים.
בסע’ 13 להצעה נכתבה הצעה חלופית ולפיה:
“בנוסף ולחילופין, בכדי להניח את דעתו של בנק מזרחי טפחות בע”מ כי הצעה זו להסדר נושים הינה הצעה רצינית שתיטיב עם הנושים כולם לרבות עם הבנק, ובכדי שלא תעלה טענה שמא עלול הזמן שיחלוף עד לאישור ההצעה לגרום לשינוי מצבו של הבנק לרעה, מהווה הצעה זו גם הצעה בלתי חוזרת ונפרדת לרכישת המקרקעין בגבעת שמואל הנמצאים בהליכי כינוס נכסים בפני כב’ השופטת דניה קרת, כך שבמידה ולא יאושר ההסדר המוצע לעיל, מהווה מסמך זה גם הצעה לרכישת המקרקעין בגבעת שמואל תמורת סכום של 235,000,000 ₪ (מאתיים שלושים וחמישה מיליון ₪ בלבד) וזאת כנגד חתימת הסכם רכישה בנוסח אשר פורסם על ידי כונס הנכסים. הערבות הבנקאית נשוא הסכם זה אשר באה להבטיח את הצעת המשקיע להסדר נושים תשמש לחלופין גם להבטחת רכישת המקרקעין בגבעת שמואל היה ותאושר אופציה זו של ההצעה”.
אין מחלוקת על כך שההצעה אשר הוגשה לעו”ד חבר ביום 29.3.11 לא התקבלה והיחסים בין אפל ובין אהרוני נעכרו והופסק שיתוף הפעולה ביניהם. לא רק שיתוף הפעולה הופסק אלא אפל פעל לכך שיוגשו הצעות נוספות המתחרות בהצעתו של אהרוני (ראה סעיף 9 לתגובת המנהל המיוחד מיום 2.11.2011 בתיק פר”ק 35828-10-12 [פורסם בנבו]; שם מציין המנהל המיוחד כי פנה אליו עורך דין אשר הופנה ע”י מר אפל ובא כוחו עו”ד שלו על מנת להגיש הצעה מטעמו לרכישת מניות החברה).
המנהל המיוחד של החברה פרסם מכרז חדש לרכישת השליטה בחברה (נספח ג’ לתצהיר אהרוני) וזאת ביום 12.7.2011.
הצעתו של אהרוני היתה ההצעה היחידה.
אהרוני זכה במכרז (אך טוען כי העסקה לא התגבשה במלואה וערעור בענין עדיין תלוי ועומד בבית המשפט העליון).
השאלה העיקרית שיש להכריע בה בתיק דנן היא: האם התובע הוא הגורם היעיל בעסקה אשר התגבשה בסופו של דבר בין המנהל המיוחד של החברה לבין הנתבע אהרוני.
אם הוא אכן הגורם היעיל לעסקה שהתגבשה, אזי הוא זכאי לדמי תיווך.
אציין כבר עתה, כי מסקנתי היא שהתובע אינו “הגורם היעיל” בעסקה אשר התגבשה בסופו של דבר.
3. תמצית טענות התובע:
א) בבוקר יום 28.3.11 התקשר התובע לאהרוני ועניין אותו בעסקת רכישת קרקעות של חברה המצויה בהליכי כינוס בבימ”ש. התובע מסר לנתבע מידע ראשוני וציין, כי פרטים נוספים ומסמכים רלוונטים נמצאים בביתו של מר אפל וכי ניתן לתאם עימו פגישה.
תואמה פגישה והסכם התיווך נחתם לפני הפגישה, בטרם נכנסו הצדדים לביתו של אפל.
שם המזמין צוין ע”י אהרוני כ”קורלי יזמות ובניה בע”מ” שהיא למיטב ידיעת התובע בהתאם למצג הנתבע, אחת החברות באמצעותן פעל הנתבע.
אהרוני חתם באופן אישי על הסכם התיווך הואיל והיה ברור לצדדים כי הנתבע לוקח על עצמו את ההתחייבות לתשלום דמי התיווך מאחר והוא עתיד לייסד חברה חדשה לביצוע העסקה.
הנכס נרשם ברשימת הנכסים כגבעת שמואל קרית אונו, במחיר מוערך של 90,000,000$ והובהר בהערות כי המדובר בקרקעות שלאפל עניין בהן באמצעות חברות.
הנתבע רשם בפנקס ההזמנות שירותי תיווך את פרטי החברה ושינה את דמי התיווך לשיעור 1% אך התובע לא הסכים לשינוי זה ולאחר מו”מ רשם 1.5% והנתבע חתם על ההסכם.
הנתבע קיבל מיד העתק מההסכם.
ב) בפגישה עם אפל קיבל אהרוני את כל המידע הנדרש לפרטיו ואף עיין במסמכים שונים הרלוונטיים לעסקה.
למחרת הפגישה קיימו הצדדים שיחה טלפונית והנתבע הבטיח לתובע כי ישלם את כל הכסף שמגיע לו.
ג) בסופו של יום, בעקבות פעולות התיווך של התובע, רכש הנתבע באמצעות חברה שייסד הן את נכס המקרקעין והן את החברה בתמורה כוללת של 320,000,000 ₪. מכר זה אושר ע”י ביהמ”ש.
ד) הנתבע הודה כי התובע זכאי לדמי תיווך אך בתירוצים שונים סירב לשלם את חובו.
4. תמצית טענות הנתבע:
א) החתימה אכן בוצעה ביום 28.3.11 וחברת קורלי יזמות ובניה בע”מ היא אחת מהחברות בהן פעל בעבר הנתבע.
ב) התברר, כי אין מדובר בקרקעות שלאפל עניין בהן באמצעות חברות. מדובר בעסקה אשר הנתבע אמור היה לרכוש בה קרקעות מאפל ישירות ולא באמצעות חברות ו/או תאגידים.
העניין של אפל בקרקעות היה קיומם של הליכים משפטיים בביהמ”ש המחוזי בהם מומשו נכסים שונים ע”י כונס נכסים ומנהל מיוחד של תאגידים הקשורים לאפל.
ג) הנתבע רשם את שיעור דמי התיווך בסך של 1% בלבד ומכחיש כי התובע לא הסכים לשינוי זה. כן מוכחש כי הנתבע קיבל לידיו העתק ההזמנה לתיווך מיד.
ד) בפגישה שהתקיימה ביום 28.3.11 בביתו של מר דודי אפל הוצג על ידו מצג ביחס לזכויות במקרקעין ובתאגידים. המצג שהוצג היה כוזב, כפי שהתברר בדיעבד.
ביום 29.3.11 בשעות הבוקר המוקדמות וטרם דיון בבית המשפט ועל בסיס המצג שהציג אפל, נחתמה הצעה המופנית למנהל המיוחד להבראת הליכים של חברת מגדלי הזוהר בע”מ (בפירוק) שעניינה שיתוף פעולה בין אפל לנתבע וזאת על בסיס המידע שמסר אפל.
המסמך הופנה למנהל המיוחד, עו”ד ארז חבר והינו הצעה להבראת החברה.
הצעת הנתבע ואפל הוגשה לביהמ”ש וערבויות בסך של 25,000,000 ₪ הופקדו ע”י הנתבע בידי המנהל המיוחד של החברה.
בדיעבד התברר כי זכויותיו של אפל ככל שהיו קיימות, היו בהליך של כינוס ע”י כונס נכסים ולמעשה, אהרוני שימש ככלי עבורו לעצור את תהליך מכירת המקרקעין של אחת מהחברות, אשר הליך משפטי למימוש הזכויות ע”י כונס נכסים התנהל באותו יום בביהמ”ש.
כאשר התברר לאהרוני כי לאפל אין קרקעות בבעלותו ו/או בשליטתו ו/או זכויות בתאגידים והמצג שיצר כלפיו אינו נכון וכי ההליכים המשפטיים המורכבים בהם מצוי העניין מחייבים את רכישת הזכויות בדרך של התמחרות באמצעות המנהל המיוחד שמונה ע”י ביהמ”ש, החל אהרוני בהליכים מורכבים לרכישת הזכויות, תוך שבאותו שלב מצויות כבר בידי המנהל המיוחד ערבויות בנקאיות אוטונומיות על סך 25,000,000 ₪.
בשלב זה, נותק הקשר עם אפל ועסקת השותפות בין אפל ואהרוני ירדה מן הפרק.
ה) עצם העובדה שהנתבע נפגש עם אפל והעסקה שהתכוונו לעשות יחד לא יצאה אל הפועל, אינה מקנה לתובע זכות לקבל דמי תיווך.
בסופו של דבר, נערכה עסקה שונה לחלוטין באמצעות התמחרות בבימ”ש, אשר התובע לא היה הגורם בשרשרת הסיבתית שהביאה לאותה עסקה, בבחינת סיבה בלעדיה אין.
אהרוני לא התכוון לרכוש שירותי תיווך מהתובע אשר עניינם רכישת מקרקעין באמצעות הליכי כינוס נכסים ו/או פירוק המנוהלים באמצעות ביהמ”ש.
5. ביום 4.6.12 ביקש התובע לתקן את כתב התביעה כך שבסעיף 5.3 לכתב התביעה במסגרתו צוין כי “הנכס נרשם, ברשימת הנכסים, כגבעת שזיף קרית אונו…” ירשם במקום זאת: “הנכס נרשם ברשימת הנכסים, כגבעת שמואל קרית אונו…”.
התובע טען בבקשה כי מדובר בטעות סופר.
הנתבע בתגובתו התנגד לבקשה וטען כי לא מדובר בטעות הקלדה כי אם בטעות מהותית היורדת לשורשו של עניין. לטענתו, עיון בטופס הזמנת שירותי תיווך שצורף כנספח א’ לכתב התביעה אינו משאיר מקום לביטוי אחר אלא למילים “גבעת שזיף קרית אונו” אשר רשומות על גבי הטופס.
בתשובה לתגובה הוסיף התובע וטען כי בנספח א’ לכתב התביעה נרשמה המילה “שמואל” אם כי בכתב משובש, כך שניתן לקרוא זאת כמילה “שזיף”.
בהחלטתי מיום 24.7.12 אפשרתי את תיקון כתב התביעה בשים לב לשלב המקדמי שבו מצוי ההליך על מנת לאפשר בירור ענייני של המחלוקת. כן קבעתי כי השאלה אם מדובר בטעות קולמוס תתברר כאשר יידון התיק לגופו של עניין.
נושא זה נזנח בסיכומים ולמעשה אין חולק על כך, שמדובר בקרקעות בגבעת שמואל.
6. לאחר עיון בטענות הצדדים ובסיכומיהם הגעתי למסקנה ולפיה יש לדחות את התביעה מהנימוקים כדלקמן:
7. הניתוח המשפטי:
א) על פי סעיף 9 (א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ”ו – 1996 (להלן: “חוק המתווכים”):
“מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת”.
סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין מוסיף וקובע כי:
“(א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
(1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;
(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב”.
תקנות המתווכים במקרקעין שהותקנו מכוח החוק קובעות כי:
1. בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק, ייכללו לפחות הפרטים הבאים:
(1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;
(2) סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: “שכירות”, “מכירה”;
(3) תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;
(4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב;
(5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר – לפי אחד מאלה – כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, תשל”ה– 1975.
על פי לשונו הפשוטה והברורה של החוק, קיומה של הזמנה בכתב הינה תנאי מקדמי לזכאותו של המתווך לתשלום דמי תיווך. בהעדרו של הסכם תיווך לא קמה זכות לקבלת תשלום ואין זה רלבנטי כלל האם המתווך אכן ביצע פעולת תיווך.
עסקינן בחוק צרכני, שתכליתו להגן על הצרכן. בדברי ההסבר להצעת חוק מתווכים במקרקעין, התשנ”ב – 1992, הצ”ח 2136, התשנ”ב נאמר כי:
“הצורך בקבלת חוק שיסדיר את העיסוק במקצוע התיווך במקרקעין ושיעניק את ההגנות המתאימות לרוכשים בכוח, קיים גם ברמה העקרונית וגם כצו השעה”.
ב) את מבחן זכאות המתווך לדמי התיווך ניתן למצוא בע”א 7247/97 יצחקוב נ’ מרדכי אביב מפעלי בניה בע”מ, פ”ד נו (1) 842, 847 שם נקבע:
“לשם הוכחת הזכאות אין די בהצבעה על קיומו של קשר סיבתי עובדתי בין פעולת המתווך לבין מימוש העיסקה.ו המבחן לזכאות הוא קיומה של פעילות מצד המתווך שיש בה כדי לשמש גורם “יעיל” למימוש העסקה נשוא התיווך. “אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה- בלעדיה- אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל” … “עצם העובדה שמתווך הציג לפני לקוחו נכס, אין פירושו של דבר שכל עסקה בנוגע לאותו נכס תזכה את המתווך לעולם בדמי תיווך”. (הדגש אינו במקור – א.כ.).
ביהמ”ש שם מפנה לדברי כב’ הנשיא שמגר בע”א 2144/91 מוסקוביץ נ’ אסתר ביר, כמנהלת עיזבון המנוח טוביה ביר ז”ל, פ”ד מח (3) 116, 123:
“דרישת ההלכה הפסוקה היא, כאמור, כי פעולת המתווך תהא הגורם היעיל להתקשרות החוזית. המבחן הוא מבחן של סיבתיות. אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין.
השאלה אימתי פעולת המתווך היא “הגורם היעיל” נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות. כרגיל – כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים – אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעיסקה. ברור כי מתקיים משא ומתן – אשר המתווך עשוי ליטול בו חלק – ובסיומו נכרת חוזה. הנה, כי כן, צומחת זכאות המתווך לשכרו ההוגן והראוי (למשל, ע”א 107/86, 113א’ חסין נ’ ד’ בל ואח’; עזבון המנוח אליהו יצחקי ז”ל ואח’ נ’ חסין [5], בעמ’ 520-522). אך פעמים רבות עובדות העניין אינן כה פשטניות. במהלך המשא ומתן עשויות להתגלע בין הצדדים מחלוקות אשר אינן ניתנות לגישור. רק גורם נוסף (מתווך נוסף או אדם אחר) עשוי לסייע לצדדים לחצות את התהום הפעורה ביניהם. כאן מתחילים הקשיים בהכרעה בשאלה אם המתווך הוא הגורם היעיל. יש לבחון אם הגורם הנוסף היה הגורם היעיל, או שמא שניהם או אף לא אחד מהם. מבחינה תיאורטית כל אחת מהתוצאות אפשרית, פעמים אין זכאות לדמי תיווך, פעמים ישנה זכאות למתווך אחד ופעמים למספר מתווכים.
בדגם העובדתי הנזכר למעלה – יש להבחין בין גורם מתערב אשר מסייע להתגבר על קשיי המשא ומתן מול גורם אשר יוזם מחדש את המשא ומתן, לאחר שכבר דעך וגווע. במקרה הראשון – אין הדבר שולל את זכאות המתווך המקורי; מה הדין במקרה השני? ניתן לציין – בקווים כלליים – מספר גורמים המצביעים על מידת “היעילות” בסיבתיות: (א) מידת
הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון – נושא הנכס; (ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; (ג) חלוף הזמן בין ההצעה מקורית עד סיום העיסקה (השופט עציוני בע”א 294/76 [2] הנ”ל); (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך – היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; (ו) תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם; (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; (ח) הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך”. (הדגש אינו במקור – א.כ.).
לעניין זה ראה גם ע”א 275/75 קלוגלמן נ’ לוי, פ”ד לא 405 (1) ; ע”א 185/80 “פרזות” חברה ממשלתית-עירונית לשיכון בע”מ נ’ זקן, פ”ד לה (4) 180.
8. ולעובדות הרלוונטיות לענייננו:
קיומו של הסכם תיווך בין התובע והנתבע:
במקרה דנן קיים הסכם תיווך.
א) בהתאם לסעיף 14 (א) (2) לחוק המתווכים, במצורף עם הוראת סעיף 1 לתקנות המתווכים, קיומה של הזמנה בכתב הינה תנאי מקדמי לזכאותו של המתווך לתשלום דמי תיווך.
בהקשר זה נקבע בפסק דין שניתן בע”א (ת”א) 1691/09 לנדאו נ’ קראסן הייטס בע”מ [פורסם בנבו] (24.6.10) כי: “אין מחלוקת שמדובר בחוק קוגנטי ובדרישות קוגנטיות ושיש למלאם, ברם בהתאם לפסיקה בתי המשפט בוחנים את התקיימות התנאים באספקלריה של דיני תום הלב, ועל רקע הנסיבות הספציפיות, כאשר קיום הסכם התיווך נתון לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב (ע” 7247/97 יצחקוב נ’ מרדכי אביב מפעלי בניה בע”מ פ”ד נו (3) 842, 848).
כך, ברי כי הלקוח, שהחוק מבקש להגן עליו, להיות מודע לכך שעליו לשאת בשכר המתווך ושהדבר יובהר לו, כאשר להתנהגות הלקוח ישנה השלכה לגבי אי מילוי מדוקדק ודווקני של פרטי הסכם התיווך”.
ב) בסעיף 13 לכתב ההגנה המתוקן מצטט ב”כ הנתבע את סעיף 9 לחוק המתווכים ואת תקנה 1 לתקנות המתווכים וטוען כי “טופס ההזמנה לוקה בכל היבטיו המהותיים”.
אינני סבורה, כי מדובר בליקויים המאיינים קיומו של הסכם תיווך.
מעיון בטופס “הזמנת שירותי תיווך לקניה ו/או השכרת נכס מקרקעין”, עולה כי ההסכם כולל את הנכס, סוג העסקה, פרטי המתווך, פרטי הלקוח, גובה עמלת תיווך, מחיר מבוקש.
חרף קיומה של מחלוקת לכאורה בנוגע לנכס המצוין בטופס ההזמנה, הרי שאין מדובר במחלוקת עובדתית כנה ואמיתית הואיל ולצדדים היה ברור מה הם המקרקעין נשוא העסקה ואין מדובר בפרט חסר בהזמנה.
כן צוין מחיר מבוקש: 90,000,000. אמנם, אין ציון של המטבע (₪ או דולר).
חוסר זה אינו מאיין את הסכם התיוווך.
בהצעה אשר הוגשה ע”י אפל ואהרוני לעו”ד חבר, מפרק החברה, למחרת היום שבו נחתם הסכם התיווך, ההצעה לרכישת המקרקעין היתה בסך של 235,000,000 ₪.
הצעה זו כאמור לא השתכללה לעסקה, אך במכרז המאוחר יותר שנערך במסגרתו השתכללה הצעת הנתבע לעסקה דובר על עסקה בסכום של 330,000,000 ₪. כלומר – סכום קרוב ל- 90,000,000 דולר.
לא ניתן בנסיבות אלו לטעון בכנות ובתום לב, כי המחיר המתבקש בהסכם התיווך לא היה ידוע וכי מאן דהוא חשב בכנות, כי מחיר הקרקעות המבוקש הוא 90,000,000 ₪ ולא 90,000,000 $.
ג) בטופס הזמנת השירות עליו חתם הנתבע לא כתוב דבר בנוגע לקיומם של הליכי כינוס נכסים ביחס למקרקעין, וקיימת מחלוקת בין הצדדים האם התובע מסר בעל פה לנתבע, טרם קיומה של הפגישה בבית אפל כי מדובר במקרקעין בכינוס נכסים.
יוסי הצהיר, כי במקרה דנן, המידע על העסקה נשוא התביעה הובא לידיעתו ע”י המתווכת גב’ קרן מורשטיין ביום 28.3.11, שנתנה לו את פרטיו של איצ’ו אוסטרוביצקי (להלן: “איצ’ו”) שהיה איש הקשר עם אפל. התובע טען כי דיבר מיד עם איצ’ו, קיבל ממנו מידע -ראשוני ואת מספר הטלפון של אפל. הוא התקשר מיד לאפל שהסביר לו כי מדובר במגרשים בגבעת שמואל בבעלות החברות שבשליטתו – חברת “נילי נדל”ן בע”מ” שנמצאת בשליטת חברת “מגדל הזוהר בע”מ” וכי החברות מצויות בהליכים משפטיים ונדרש לפעול דחיפות כיוון שלאחר שתינתן החלטת ביהמ”ש לא ניתן יהיה לבצע את העסקה.
התובע הצהיר בסעיף 6 לתצהיר עדות ראשית כי אמר לאהרוני שמדובר בהליך המתנהל בבימ”ש ושלמחרת מתקיים דיון בנושא.
בחקירתו הנגדית ביום 9.12.13 העיד התובע כי אפל אמר לו שמדובר בכינוס ובפירוק (שורה 4 עמ’ 12 לפרוטוקול) ושהקרקעות בהליך משפטי (שורה 14 עמ’ 12 לפרוטוקול) וכי אמר לאהרוני טלפונית כי מדובר בנכסים בפירוק ובכינוס וזו היתה הסיבה למהירות (שורות 23-24 עמ’ 14 לפרוטוקול).
גב’ קרן מורשטיין, העידה ביום 9.12.13 בחקירתה הנגדית אף היא כי נאמר לנתבע טרם הפגישה עם אפל כי מדובר בעסקה גדולה של קרקעות וחברה בכינוס ובפירוק (שורות 13-14 עמ’ 9 לפרוטוקול).
הנתבע בסעיף 13 לתצהיר עדות ראשית מטעמו טען כי: “הפרטים שהיו בידם של ישראלי וקרן בקשר לעסקה המוצעת נרשמו והם היו לגבי ההיקף הכספי של העסקה המוצעת וכן על מהות המקרקעין וזיהויים. בשלב אשר היה טרם כניסתו לביתו של אפל היה ברור כי מוצע לרכוש מקרקעין מאפל” .
גרסת התובע והעדה מטעמו – גב’ קרן מורשטיין, בנוגע לעובדה שנמסר לאהרוני כי מדובר במקרקעין המעורבים בהליך התלוי ועומד בבימ”ש וזאת עובר לפגישה עם אפל, אמינה בעיני. התובע היה עקבי בעניין זה והעובדה שהעסקה הוצעה לאהרוני והתובע עמד על כך שיש צורך לקיים פגישה דחופה עוד באותו ערב מחזקת את הטענה ולפיה ידע אהרוני עוד לפני הפגישה עצמה כי יש צורך לפעול מיידית בעניין, גם אם לא ידע את כל הפרטים עוד לפני הפגישה.
אציין כי אף אם לא הייתי מקבלת את גרסת התובע ולפיה יידע את אהרוני עוד לפני הפגישה בדבר היות המקרקעין חלק מהליכי פירוק וכינוס, הרי ברור שבפגישה עצמה כבר נודע לאהרוני הדבר וזאת נוכח תוכנה של ההצעה שנתגבשה בין הנתבע לאפל וגובשה במסמך מיום 29.3.11 (נספח א’ לכתב ההגנה המתוקן), כך שלכל המאוחר, נודע לנתבע על המצב המשפטי של המקרקעין עוד באותו יום ופרט זה לא הוסתר ממנו.
התובע עצמו מצהיר, כי בפגישה אצל אפל דובר על הגשת הצעה לרכישה לבימ”ש.
הצעת הרכישה הועברה ביום 29.3.11 לעו”ד ארז חבר – מנהל מיוחד של החברה. הצעת הרכישה הוגשה בשם הנתבע (בעצמו ו/או באמצעות חברה מטעמו) ביחד ובשיתוף פעולה עם אפל שהינו הבעלים בשרשור של 50% ממניות החברה ומטרתה להבריא את החברה, להביא לפירעון החובות לנושיה ולסיום הליכי הפירוק של החברה ובסעיף 4 להצעה מצוין כי:
“על אף שהדברים ברורים, תנאי לקיום התחייבות המציע הוא כי יבוטל הליך כינוס הנכסים המתנהל בביהמ”ש המחוזי בתל אביב (כבוד השופטת דניה קרת מאיר) בגין המקרקעין הידועים כגוש 6191 חלקה 15 בגבעת שמואל כך שנכסי החברה יהיו ללא חובות לצדדים שלישיים לאחר שיושלם הסדר הנושים”.
לסיכום עניין זה:
מקובלת עלי גרסת התובע ולפיה הנתבע ידע עובר לפגישה בבית אפל, כי מדובר במקרקעין שהינם חלק מהליכי פירוק וכינוס, ולמצער – ידע על כך בעת הפגישה ולמרות זאת הוא בחר לפעול להגשת הצעה משותפת עם אפל לעו”ד חבר כבר למחרת היום.
לו הצעת אפל ואהרוני מיום 29/3/11 לעו”ד חבר היתה מבשילה לכלל עסקה, כי אז ניתן היה לראות בתובע מתווך אשר זכאי לדמי תיווך, גם אם מדובר בעסקה שזקוקה לאישור בית משפט, אלא שאין חולק על כך, כי אותה הצעה לא הבשילה לכלל עסקה ורק בשלב מאוחר יותר ולאחר שהמנהל המיוחד פרסם בחודש יולי 2011 הזמנה להציע הצעות, זכתה הצעתו של אהרוני במכרז, הצעה שונה מזו שהוגשה יחד עם אפל למנהל המיוחד בחודש מרץ 2011.
9. האם התובע היה “הגורם היעיל” בעסקה?
כאשר בימ”ש בודק, אם המתווך היה הגורם היעיל, המבחן הוא מבחן של סיבתיות; אך כפי שכבר פורט לעיל, אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית; אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתיות, בבחינת סיבה בלעדיה אין עסקה. הדרישה היא לגורם שהוא יעיל. הדגש אינו על ריבוי הפעולות האפשריות והשונות ואף לא על טבען אלא על יעילותה של הפעילות.
המתווך צריך להיות הגורם הסיבתי לקשר בין המוכר והקונה וכידוע, מאפייניה העיקריים של פעולת תיווך הם ייזום מפגש בין רצון הקונה למכור ורצון הקונה לרכוש את הנכס, השלמת העסקה כתוצאה מאותו מפגש והתנאת התשלום בביצוע העסקה באופן שבאין עסקה, אין שכר גם אם הושקעה עבודה (ע”א 6181/93 סולומונוב נ’ שרבני, פ”ד נב (2) 289, 295-296).
השאלה – מתי פעולת המתווך היא “הגורם היעיל” נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות.
לא די בכך שהתובע הכיר לנתבע את אפל, אלא יש לבחון, אם התובע הוא הגורם היעיל בעסקה אשר יצאה לפועל בסופו של דבר.
בעניין זה אציין, כי לא רק יוסי ראה עצמו מתווך הזכאי לקבל דמי תיווך מאהרוני.
אהרוני צירף לתצהירו (נספח ו’) מכתב שנשלח אליו ביום 4/3/12 ע”י עו”ד צמיר ששלח מכתב בשם ה”ה יוחנן בוקשפן ויהודה פרנקל, ונטען בו כי מרשיו קישרו והיו הגורם היעיל עם יצחק אוסטרוביצקי בעסקה. (לא נטען, כי הם הגישו תביעה משפטית לאחר משלוח אותו מכתב).
על קיומו של שיתוף פעולה בין אוסטרוביצקי (עמ 13 לפרוטוקול) ויוסי התברר מעדותה של קרן מורשטיין מטעמו של יוסי. (עמ’ 25 – 28 לפרוטוקול), הגם שהיא מעידה כי לפי הסיכום בינה ובין יוסי מגיע לה 50% מדמי התיווך (עמ’ 10 שורה 6 לפרורטוקול) ויוסי העיד, כי איצ’ו הוא זה ששילם את האגרה בתיק, וכי איצ’ו יקבל חלקו מתוך דמי התיווך שתקבל קרן. שניהם העידו, כי הם לא מכירים את הקשר לעניין של פרנקל ובוקשפן.
התובע טוען כי לו הוא לא היה מציג את העסקה בפני אהרוני ומפגישו באופן כה מהיר עם אפל, לא היה רוכש אהרוני (באמצעות אחת מחברותיו) את הקרקע והחברה וכי העסקה שבוצעה בפועל אינה שונה מהעסקה שהוצגה לו (סעיפים 19-20 לתצהיר עדות ראשית מטעם התובע).
אהרוני טען, כי היה ברור לו, כאשר הגיע לפגישה, כי הוא אמור לקנות קרקעות מאפל.
אין גם מחלוקת על כך, שנרשם בהסכם התיווך כי מדובר בעסקת קרקעות של דודי אפל.
לטענת הנתבע, במהלך הפגישה התברר כי אפל אינו מעונין למכור את הקרקעות אשר הוא טען לשליטה בהן ולפיכך, התגבשה הסכמה בין אפל ובינו לעסקה משותפת ביחס לקרקעות אשר נטען לגביהן כי אפל הינו בעלים בשרשור של 50% מהמניות של החברות המחזיקות בהן (סעיף 32 לתצהיר עדות ראשית מטעם הנתבע).
אלא שלטענת הנתבע התברר לאחר הגשת ההצעה המשותפת, כי עסקת השותפות עם אפל אינה ניתנת לביצוע מאחר ולאפל לא היו זכויות במקרקעין ו/או בתאגידים אלא זכויות אשר היו בהליכי מימוש ע”י כונס נכסים ומנהל מיוחד. העסקה המשותפת עם אפל לא יצאה אל הפועל עקב מצגים לא נכונים שמסר לו אפל והקשר בין הנתבע לאפל נותק.
כלומר – העסקה אשר התובע “תיווך” בענינה – כשלה ולא יצאה אל הפועל.
התובע העיד בחקירתו הנגדית כי ידע שאהרוני ואפל “לא הולכים ביחד” כמה חודשים אחרי העסקה (שורות 31-32 עמ’ 13 לפרוטוקול) וכי אהרוני אמר לו שהביא אותו לנוכל (שורות 1-2 עמ’ 14 לפרוטוקול).
כאמור לעיל, בתצהיר עדות ראשית העיד הנתבע כי אפל הציג לו מצג שווא שגרם לכך שדרכיהם נפרדו ורק כעבור מספר חודשים השתתף הנתבע במכרז וזכה בהתמחרות.
הנתבע לא נחקר כלל בחקירתו הנגדית בנוגע לטענה זו, ולמעשה אין מחלוקת על כך, שרק בעקבות מכרז חדש שהוציא המנהל המיוחד, זכה אהרוני במכרז וזאת לאחר שהציע הצעה שונה מזו שהוצעה עם אפל בעקבות אותה פגישה שיזם התובע בחודש מרץ 2011.
בנסיבות העניין הרי נותק הקשר הרלוונטי שבין פעילות התובע לבין העסקה אשר יצאה לפועל בסופו של דבר עד שלא ניתן לראות בתובע כגורם יעיל בעסקה אשר יצאה לפועל בסופו של יום.
העסקה שהשתכללה, עניינה ברכישת הנכס ע”י אהרוני באמצעות כונס נכסים.
מסעיף 2 להחלטה מיום 16.11.11 בפר”ק (ת”א) 2901-09 [פורסם בנבו] עולה כי הוסכם בין המנהל המיוחד לבין הכונס הרשמי כי מכירת הזכויות במקרקעין תתבצע בתיק הכינוס ע”י כונס הנכסים ובימ”ש של פירוק נתן תוקף של החלטה להסכמה זו ביום 9.10.11.
בהחלטה מיום 24.10.11, אשר בימ”ש של פירוק את ההצעה של הנתבע בסך 235 מיליון ₪ לאחר שהתקיימו ע”י כונס הנכסים הליכי מכרז.
קיים שוני של ממש בין העסקה שהוצעה לנתבע ע”י התובע, שבמהותה נועדה ליצור מפגש רצונות בין הנתבע לאפל, לבין זו שנכרתה בפועל ולא ניתן לראות בעסקה שנכרתה, בדרך של התמחרות בכינוס נכסים, כאותה עסקה שיזם התובע בין אפל ובין הנתבע.
סעיף 1 לחוק המתווכים מגדיר תיווך במקרקעין:
“הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין”.
מטופס התיווך ומהשתלשלות העניינים עולה כי בענייננו פעולת התיווך היתה מכוונת להפגיש בתמורה בין אפל כבעלים בשרשור של הקרקעות ובין אהרוני על מנת שיתקשרו בעסקה בנוגע למקרקעין נשוא התובענה וכך אכן נעשה.
אהרוני ואפל נפגשו וניסחו הצעה שהוגשה למנהל החברה בפירוק.
התובע העיד כי הפגיש את הנתבע עם אפל בהיותו בעלים בשרשור של הקרקעות ובעל המידע על הקרקעות. הפגישה היתה בביתו של אפל והמשא ומתן נוהל בין הנתבע לאפל, כך שמאמצי התיווך כוונו למעשה כלפי אפל. אלא שמאמצי תיווך אלה לא הבשילו לכדי השלמת עסקה בין אפל ואהרוני ואף ההצעה שהגישו במשותף לא הבשילה לידי עסקה, ואין מחלוקת כי הקשר בין אפל לנתבע נותק והסתיים טרם רכישת המקרקעין ע”י הנתבע באמצעות כונס הנכסים של חב’ נ.י. ל. י נדל”ן בע”מ.
לסיכומו של עניין זה:
לא ניתן לקבוע, כי התובע היה הגורם היעיל בעסקה במסגרתה רכש אהרוני בסופו של יום את המקרקעין ולפיכך התובע אינו זכאי לקבל דמי תיווך.
10. לסיכום:
א) לאור האמור לעיל, דין התביעה להידחות.
ב) התובע יישא בהוצאות הנתבע ושכ”ט עו”ד בסך 20,000 ₪.
ג) המזכירות תשלח פסק הדין לצדדים.
ניתן היום, י’ אדר ב תשע”ד, 12 מרץ 2014, בהעדר הצדדים.
תגובות למאמר